Czy muszę zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości ?

 
 
Nieruchomości są takim składnikiem naszego majątku przy którego sprzedaży, zamianie lub darowiźnie zadajemy sobie pytanie:

Czy muszę zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to ile ?

 

Pytanie to pojawia się bardzo często z uwagi na znaczną wartość przedmiotu transakcji, ale również z powodu potencjalnie wysokich obciążeń podatkowych zbycia nieruchomości.

Oczywiście każdy podatnik dąży do tego aby opodatkowanie było jak najniższe.

Z tego wpisu dowiesz się:

• kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości ?
• co to jest odpłatne zbycie nieruchomości ?
• co to są wydatki na cele mieszkaniowe ?
• jakie ulgi przysługują w przypadku sprzedaży nieruchomości ?
• czy umowa przedwstępna jest opodatkowana ?
• czy spłata kredytu mieszkaniowego jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe ?
• czy niezłożenie zeznania PIT 39 pozbawia prawa do ulgi mieszkaniowej ?

 

Mam nadzieję, że tym wpisem przybliżę tobie czytelniku zasady opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zapraszam do lektury.

Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości

Na wstępie należy sobie zadać pytanie co jest źródłem przychodu ? Odpowiedź znajdziemy w art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku od osób fizycznych (zwany dalej PIT)
źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Dla jasności powyższego zapisu warto podkreślić, że na mocy art. 14 ust. 2c (PIT) przepisy te mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Tym samym przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw mających charakter „mieszkalny”, także tych wykorzystywanych w działalności gospodarczej, traktować należy jako przychody (dochody) z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych.
 

Odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, o co tu chodzi ?

 
Tu moim zdaniem należy się kilka słów wyjaśnienia. Odpłatne zbycie nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej w sytuacji, gdy owe nieruchomości można traktować jako towary handlowe. Innymi słowy, w sytuacji gdy podatnik prowadzący działalność gospodarczą np. w zakresie transportu dokonuje sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład jego majątku osobistego (przed upływem 5 lat), uzyskuje przychód z tytułu jej odpłatnego zbycia, a nie z prowadzonej działalności transportowej. Z tego przykładu wynika, że działalność gospodarcza musi mieć inny charakter niż sprzedaż nieruchomości, praw majątkowych z nimi związanych.

Podsumowując: podatek PIT płaci się w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Okres 5 lat liczy się od końca roku podatkowego,

w którym zbywana nieruchomość została nabyta.

 

Przykład:

 

W treści przywołanego na wstępie  art. 10 ust. 1 pkt. 8 pojawiają się takie pojęcia jak: „zbycie”, „nabycie”, „wybudowanie”.

Niestety ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera szczególnych wskazówek dotyczących rozumienia tych pojęć. W związku z tym należy ustalić zakres tych pojęć w oparciu o ich znaczenie językowe oraz o inne dziedziny prawa, przede wszystkim prawo cywilne i prawo budowlane.

W art. 10 ust. 1 pkt 8 pojawia się jeszcze jedno pojęcie, które moim zdaniem należy wyjaśnić, to „odpłatne zbycie”. Warunkiem powstania przychodu jest dokonanie odpłatnego zbycia. Tym razem również ustawy podatkowe nie zawierają definicji tego pojęcia ani nie odwołują się do rozumienia tego pojęcia w ramach innych gałęzi prawa. Dlatego konieczne jest odwołanie się do języka powszechnego. Z pomocą może nam też posłużyć orzecznictwo sądowe, które reprezentuje pogląd, że termin „zbycie” powinno być odczytywane tak jak na gruncie prawa cywilnego, obejmujące każde prawem dopuszczalne przeniesienie prawa własności na osobę trzecia.

Zbycie odpłatne należy rozumieć jako zbycie połączone z jakąkolwiek formą ekwiwalentu za przenoszony majątek.

W praktyce najczęstszym przykładem odpłatnego zbycia będą umowy sprzedaży i zamiany. Jednakże zgodnie z zasadą swobody umów odpłatne zbycie może nastąpić także w innej formie np. umowa dożywocia, umowa przeniesienia własności lub innych prawa majątkowych w zamian za zwolnienie z długu.

Umowa zamiany na równi traktowana jako umowa sprzedaży na gruncie podatku dochodowego

W myśl art. 603 Kodeksu cywilnego, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Na gruncie podatku PIT umowa zamiany jest traktowana na równi z umową sprzedaży.
Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości u każdej ze stron umowy przenoszącej jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany.

Czy umowa przedwstępna jest opodatkowana ?

Umowa sprzedaży jest jedną z umów przenoszących własność, obok umowy zamiany, darowizny. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dlatego umowa sprzedaży zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważna.

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa ta ma na celu przeniesienie własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Bardzo często w trakcie nabywania nieruchomości strony transakcji podpisują między sobą umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna jest umową, w której jedna strona lub obie strony zobowiązują się, że zawrą inną umowę przyrzeczoną.

W związku z tym umowa przedwstępna nie wywołuje przez sam fakt jej zawarcia żadnych skutków podatkowych.

Umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego, ale z uwagi na specyficzny charakter aktu notarialnego, zawarcie jej w formie aktu notarialnego umożliwi stronie uprawnionej dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. W przeciwnym przypadku strona może się domagać wyłącznie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zasady rozliczeń podatku dochodowego z odpłatnego zbycia nieruchomości

Zasady rozliczenia, wysokości opodatkowania i możliwości skorzystania z ulg podatkowych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw majątkowych zależą od daty nabycia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego.

To skutek dwóch zmian przepisów ustawy PIT:

• pierwsza zmiana weszła w życie 1 stycznia 2007r.,
• druga obowiązuje od 1 stycznia 2009r.

 

Poszczególne zmiany przepisów przedstawia tabela:

Data nabycia (wybudowania) zbywanych odpłatnie nieruchomości i praw majątkowych	do końca 2006 r.	w okresie 01.01.2007 – 31.12.2008	od 1 stycznia 2009 r.
Do opodatkowania	przychód	dochód (przychód – koszty)	dochód (przychód – koszty)
Podatek	10% przychodu	19% dochodu	19% dochodu
Ulgi i zwolnienia	tzw. ulga mieszkaniowa	tzw. ulga meldunkowa	tzw. ulga mieszkaniowa (nowa)

 

 

Jak wynika z tabeli od 1 stycznia 2009r. wprowadzono nowe zwolnienie tzw. ulgę mieszkaniową, a zlikwidowana została tzw. ulga meldunkowa. Bez zmian natomiast pozostały regulacje dotyczące zasad ustalania dochodu oraz wysokość podatku PIT (19% dochodu).

Zasady ustalania dochodu

Podatek PIT obliczany jest od dochodu. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia , pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu.

Co to jest ten przychód i koszty uzyskania przychodu ?

Zgodnie z art. 19 ustawy PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość, wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa.

Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się koszty nabycia oraz koszty wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub praw majątkowych (np. praw wieczystego użytkowania).

Jeżeli zbywana nieruchomość lub prawo majątkowe nabyte było w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodu jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Do kosztów uzyskania przychodów, zarówno w przypadku nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania.

 

 

Ulga mieszkaniowa

Uregulowanie prawne tzw. ulgi mieszkaniowej zostało zawarte w art. 121 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w brzemieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009:

„Wolne od podatku dochodowego są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.”

Tyle mówi przepis a co to oznacza w praktyce ?

1. Zgodnie z cytowanym przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe.
2. Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, tzn. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
3. Kwota zwolnienia jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części zostanie wydatkowany przychód na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Można to zapisać wzorem:
(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) : przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

Dla rozjaśnienia tematu niech posłuży nam przykład:

 

Jak obliczyć dochód zwolniony z opodatkowania ?

W roku 2017 Podatnik sprzedaje mieszkanie za kwotę 200 000 zł, (będzie to nasz przychód z odpłatnego zbycia), które zakupił w roku 2015 za kwotę 150 000 zł (będzie to nasz koszt uzyskania przychodu). Z otrzymanej kwoty 200 000 zł podatnik zamierza przeznaczyć kwotę 180 000 zł na własne cele mieszkaniowe.

 

Z przedstawione przykładu możemy wywnioskować, że jeżeli przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku dochodowego.

Istotne jest zatem wydanie jak największej kwoty przychodu na własne cele mieszkaniowe, jeśli nie chcemy płacić podatku.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

 

PAMIĘTAJ

Ulga mieszkaniowa nie ma zastosowania do:

1. nabycia gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, adaptacji lub remontu budynku albo jego części- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

 

Czy spłata kredytu mieszkaniowego jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe ?

TAK, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Pamiętać jednak należy, że:

• za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,
• spłacany kredyt nie może być zaciągnięty na zbywaną nieruchomość.

 

Zeznanie roczne PIT 39. Do kiedy trzeba złożyć zeznanie PIT 39 ?

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne PIT 39, w którym wykazuje się:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny podatek PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub
2. dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

Obowiązek złożenia zeznania PIT 39 ciąży zarówno na podatniku, który uzyskał dochody (poniósł stratę) z odpłatnego zbycia nieruchomości i nie korzysta ze zwolnienia podatkowego, jak i w sytuacji, gdy podatnik uzyskał dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, który korzysta ze zwolnienia od opodatkowania.

Stawka podatku

Podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Termin płatności podatku

Podatek należny wynikający z zeznania PIT 39 należy wpłacić w terminie złożenia zeznania, to jest do 30 kwietnia.

Czy niezłożenie zeznania PIT 39 pozbawia prawa do ulgi mieszkaniowej ?

Co jeśli złożyłem zeznanie PIT 39 po terminie ?

Przedstawione w niniejszym wpisie zwolnienie podatkowe tzw. ulga mieszkaniowa, ma charakter ustawowy, co oznacza, że spełnienie warunków wskazanych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 przesądza o zwolnieniu dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W praktyce sprowadza się to do:

• udokumentowanego wydatkowania środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości,
• wydatkowania przychodu w terminie 2 lata, od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie,
• wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe.

Spełnienie powyższych przesłanek jest skuteczne do skorzystania z ulgi mieszkaniowe, tym samym moim zdaniem brak złożenia zeznania PIT 39 lub złożenie go po terminie nie pozbawia prawa do skorzystania z ulgi.

Nie dotrzymanie terminu, nie pozbawi nas ulgi, to jednak trzeba mieć na uwadze, że uchybienie terminu do złożenia deklaracji może spowodować nałożenie na nas sankcji przewidzianej w kodeksie karnym skarbowym.

Co jeśli nie wydatkuję wszystkich pieniędzy na cele mieszkaniowe ?

Czy muszę sporządzić korektę zeznania PIT 39 ?

Jeżeli w złożonym zeznaniu zostały wykazane dochody zwolnione z opodatkowania, a nie zostały wypełnione warunki zwolnienia określone w ustawie PIT, np. w okresie 2 lat nie zostały wydatkowane środki pieniężne uzyskane z odpłatnego zbycia lub wydatkowane zostały na cel inny niż mieszkaniowy określony w przepisach, wówczas należy złożyć korektę zeznania PIT 39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku do dnia zapłaty podatku włącznie.

PAMIĘTAJ

Odpłatne zbycie w 2017 r. nieruchomości, która została nabyta przed 1 stycznia 2012 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowy od osób fizycznych.

 

 

podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt. 8; art. 14 ust. 2c; art. 19; art. 21 ust, 1 pkt 131, ust. 25, 26, 28; art. 30e – Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

---

Kategorie: kontrola podatkowa,koszty podatkowe,podatek dochodowyTagi: PIT 39,spłata kredytu,ulga mieszkaniowa,umowa zamiany,wydatki na cele mieszkaniowe

---