Czy sprzedaż mediów dla właścicieli lokali mieszkalnych powinna być zaliczona do transakcji związanych z nieruchomościami, o których mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT, a tym samym wliczona do limitu 200 000 zł?
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
Z kolei przepis art. 113 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
- wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
- odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
- transakcji związanych z nieruchomościami,
- usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41,
- usług ubezpieczeniowych,
- usług ubezpieczeniowych,
jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
- odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
Z powyższego przepisu wynika, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, nie bierze się pod uwagę m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli nie mają one charakteru transakcji pomocniczych.
W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. z 2013 r., poz. 1722 z późn. zm.), w którym wprowadził inne niż w ustawie zwolnienia od podatku, a także określił szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień.
I tak, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 i 11 ww. rozporządzenia, zwalnia się od podatku:
- czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę;
- czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych, tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokali należących do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 z późn. zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Z cyt. art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
Analizując zatem treść art. 113 ust. 2 ustawy o VAT, obowiązującą od 1 stycznia 2014 r., wskazać należy, że Słownik języka polskiego PWN pod redakcją prof. Stanisława Dubisza (Warszawa 2008) definiuje słowo „transakcja” jako operację handlową dotyczącą kupna lub sprzedaży towarów lub usług albo umowę handlową na kupno lub sprzedaż towarów lub usług i samo zawarcie takiej umowy.
Ponadto należy zauważyć, że pojęcie nieruchomości nie zostało zdefiniowane w przepisach dotyczących podatku od towarów i usług.
Definicję nieruchomości zawiera art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Nie ulega wątpliwości, że lokale mieszkalne jako części budynków stanowią nieruchomości w świetle powołanego wyżej przepisu. Zatem wpłaty uzyskiwane od właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych (zaliczki na media) jako koszty związane z ich indywidualnymi potrzebami i ze zużyciem przez nich mediów są wpłatami związanymi z nieruchomością.
Specyfiką działalności wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością, zatem dostawa mediów do poszczególnych lokali mieszkalnych jest bez wątpienia czynnością związaną z nieruchomościami. W konsekwencji obrót uzyskiwany z tytułu dostawy ciepła, wody oraz usługi odprowadzania ścieków dla właścicieli lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe należy uznać za transakcję związaną z nieruchomościami, gdyż wynika to z istoty prowadzonej działalności wspólnoty.
Z przytoczonych przepisów prawa należy wnioskować, że opłaty pobierane od właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych z tytułu odsprzedaży mediów (wody, energii cieplnej, usług odprowadzania ścieków) są transakcjami związanymi z nieruchomościami i wliczane są do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Kategorie: orzecznictwo,podatek VAT